จะสร้างมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินในไทยได้อย่างไร - ดร.โสภณ พรโชคชัย

จะสร้างมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินในไทยได้อย่างไร กันยายน 2542 ดร.โสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ Agency for Real Estate Affairs

มาตรฐานวิชาชีพเป็นสิ่งที่บรรลุได้ การประเมินค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานสากลนั้นจำเป็นในทุกภาวะไม่เฉพาะในภาวะตกต่ำเช่นปัจจุบัน และมูลค่าที่ประเมินอย่างเป็นธรรมย่อมสะท้อนความเชื่อมั่นของผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายในสังคมและโลกเดียวกันนี้ สิ่งที่ต้องจำให้มั่นก็คือมาตรฐานวิชาชีพที่ดีเป็นสิ่งที่สามารถบรรลุได้ไม่ยากเมื่อทุกฝ่ายร่วมใจกันสร้างขึ้น ใช่ว่านักประเมินไทยส่วนใหญ่ไร้มาตรฐาน แพทย์อาจรักษาคนไข้ที่ไหนก็ได้ทั่วโลกเพราะสรีระคนย่อมเหมือนกัน แต่นักประเมินที่สามารถแต่ไม่เคยอยู่ในประเทศหนึ่งก็ไม่สามารถไปประเมินในประเทศนั้นได้ ในทางสากลเราจึงยอมรับกันเช่นนี้ ไม่มีทางนำเข้านักประเมินจากที่ไหนมาทำงานได้ เว้นแต่ต้องพัฒนานักประเมินของเราเอง ปัจจุบัน ไทยมีนักประเมินที่มีชื่อเสียง มีความสามารถและได้รับการศึกษาระดับสากลหลายท่าน ภารกิจของเราก็คือการสร้างคนเหล่านี้เพิ่มขึ้น กรณีนักประเมินกระทำผิด/ถูกจับเพราะฉ้อโกงเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้ทั่วโลก แม้ในประเทศที่ถือว่ามีมาตรฐานดีที่สุด นี่เป็นเรื่องของบุคคลซึ่งมีได้ในทุกวงการ แม้ในวงการที่มีการควบคุมแน่นอน เช่น แพทย์ วิศวกร สถาปนิก ฯลฯ การฉอโกงอาจกระทำผู้เดียว ร่วมกับลูกค้า หรือกระทำร่วมกันทุกฝ่ายทั้งพนักงานสถาบันการเงิน/เจ้าหน้าที่รัฐ ถือเป็นความโชคร้ายที่ผู้ถูกจับเป็นเพื่อนร่วมวิชาชีพของผม แต่นักเป็นความโชคดีที่บริษัทที่ถูกจับเป็นบริษัทที่ได้ชื่อว่าเป็นบริษัทข้ามชาติ ไม่เช่นนั้นบริษัทไทย ๆ และวงการประเมินไทยคง "ป่นปี้" ไปกว่านี้ เมื่อประเมินผิดพลาดไป นักประเมินไม่อาจปฏิเสธความรับผิดชอบและการลงโทษได้ การลงโทษต้องพิจารณาตามฐานานุรูปว่าเป็น "ตัวการ" หรือ "ผู้สนับสนุน" ด้วย ใช่ว่านักประเมินจะต้องเป็น "แพะรับบาป" แต่เพียงฝ่ายเดียว ระดับวิจารณญาณการใช้งานประเมินค่าทรัพย์สินในสังคมย้งต่ำ เราต้องยอมรับว่าผู้ใช้งานประเมินส่วนมาก แทบไม่เคยคำนึงถึงงานประเมินในฐานะงานวิจัยมูลค่าเพื่อประกอบการตัดสินใจ แต่มักใช้เพียงตัวเลขมูลค่า (ที่ตนคาดหวัง) เพื่อเป็นทางผ่านในธุรกิจที่คิดไว้ล่วงหน้าเท่านั้น แนวทางการพัฒนามาตรฐานวิชาชีพ เกี่ยวข้องกับประเด็น 4 ประการคือ การจัดการศึกษา การควบคุมมาตรฐานวิชาชีพและจรรยาบรรณ องค์กรควบคุมทางวิชาชีพและฐานข้อมูลเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน 1. การจัดการศึกษา เราเพิ่งมีการศึกษาการประเมินค่าทรัพย์สินในสถาบันการศึกษาเมื่อไม่นานมานี้ ที่สถาบันเทคโนโลยีราชมงคล อุเทนถวายมีสอนเพียงระดับ ปวส. ที่ธรรมศาสตร์ มีสอนระดับประกาศนียบัตรบัณฑิต สำหรับระดับปริญญาตรี-โท ทั้งธรรมศาสตร์ อัสสัมชัญที่กำลัง (จะ)เปิดนั้นไม่ได้สอนประเมินแต่สอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ในต่างประเทศการสอนประเมินค่าทรัพย์สินในมหาวิทยาลัยไม่ได้แพร่หลายและมีเมื่อ 50 กว่าปีมานี้เอง และแม้ในปัจจุบันการสอนส่วนใหญ่ล้วนจัดในระดับประกาศนียบัตรโดยสถาบันนักวิชาชีพไม่ใช่มหาวิทยาลัย การเดินแนวทางการผลิตบัณฑิตในมหาวิทยาลัยอาจต้องทบทวน การเรียนการสอนการประเมินค่าทรัพย์สินที่ดีที่สุดคือการศึกษาต่อเนื่องชั่วชีวิต (continuing education program - CEP) โดยกำหนดให้นักประเมินต้องผ่านการอบรมและทดสอบเพื่อเพิ่มพูนความรู้ทุกปีตามจำนวนชั่งโมงที่แน่นอน โดยการนี้นักประเมินควรถูกแบ่งเป็นระดับดังนี้:

• นักประเมินฝึกหัด จบการศึกษาระดับ ปวส.-อายุงาน <2 ปี ปริญญาตรีที่เกี่ยวข้อง-อายุงาน <1 ปี ปริญญาตรีสาขาอื่น-อายุงาน <2 ปี กลุ่มนี้ไม่ต้องอบรม • นักประเมินที่อยู่อาศัย มีประสบการณ์มากกว่ากลุ่มแรกแล้ว ต้องได้รับการอบรม CEP ปีละ 18 ชั่วโมง • นักประเมินทั่วไป กลุ่มนี้ต้องมีประสบการณ์ไม่น้อยกว่า 3 ปี และให้ผ่านการอบรม CEP ปีละ 24 ชั่วโมง • นักประเมินอาวุโส กลุ่มนี้มีอายุการทำงาน 5 ปี และต้องเข้าอบรม CEP ปีละ 30 ชั่วโมง • นักประเมินฝึกหัด จบการศึกษาระดับ ปวส.-อายุงาน <2 ปี ปริญญาตรีที่เกี่ยวข้อง-อายุงาน <1 ปี ปริญญาตรีสาขาอื่น-อายุงาน <2 ปี กลุ่มนี้ไม่ต้องอบรม • นักประเมินที่อยู่อาศัย มีประสบการณ์มากกว่ากลุ่มแรกแล้ว ต้องได้รับการอบรม CEP ปีละ 18 ชั่วโมง • นักประเมินทั่วไป กลุ่มนี้ต้องมีประสบการณ์ไม่น้อยกว่า 3 ปี และให้ผ่านการอบรม CEP ปีละ 24 ชั่วโมง • นักประเมินอาวุโส กลุ่มนี้มีอายุการทำงาน 5 ปี และต้องเข้าอบรม CEP ปีละ 30 ชั่วโมง สาระในการอบรมแบ่งเป็นวิชาต่าง ๆ ตามที่เสนอไว้ 43 วิชาๆ ละ 3 ชั่วโมง แยกเป็น • สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัยพ์ 5 วิชา • วิชาชีพที่เกี่ยวข้องอื่น เช่น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ การจัดการชุมชน นายหน้า 8 วิชา • ความรู้พื้นฐาน เช่น ภาษาไทย คอมพิวเตอร์ 6 วิชา • ความรู้ประกอบการประเมิน เช่น การวิจัย การสำรวจตลาด การเงิน ก่อสร้าง การอ่านผัง-แผน 14 วิชา • มาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สิน 10 วิชา

แต่ละวิชา อาจกำหนดให้เป็นวิชาเลือกและวิชาบังคับสำหรับนักประเมินแต่ละระดับ นอกจากนี้ยังมีกำหนดให้นักประเมินจัดส่งตัวอย่างรายงานให้องค์กรควบคุมวิชาชีพตรวจสอบมาตรฐานปีละ 3-5 รายการ สำหรับค่าใช้จ่ายเพื่อการนี้ อาจคิดจากรายรับจากค่าประเมินร้อยละ 2 ของนักประเมิน นอกจากนี้สถาบันที่เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและภาคเอกชนก็ล้วนยินดีให้การสนับสนุนทั้งสถานที่และการเงิน นอากจากนี้ในกรณีจำเป็น อาจจัดให้มีการทดสอบพนักงานประเมินในปัจจุบันโดยใช้ข้อสอบของสถาบันนานาชาติที่เกี่ยวข้องเพื่อแสดงให้เห็นชัดเจนว่า นักประเมินไทยไม่ได้ต่ำกว่ามาตรฐาน

2. มาตรฐานวิชาชีพและจรรยาบรรณ สาระสำคัญของจรรยาบรรณประกอบด้วย • การดำเนินงานเชิงวิชาชีพ (ความเป็นอิสระ ความรอบรู้ การพัฒนาความรู้ และการใช้วิจารณญาณ) • จรรยาบรรณ (การแบ่งปันความรู้ การรักษาความลับลูกค้า การไม่ทำผิดกฎ กติกา มรรยาท กฎหมายและระเบียบสังคม) • กฎการดำเนินวิชาชีพ (การพิทักษ์ประโยชน์ของสังคมเป็นอันดับหนึ่ง ของวิชาชีพเป็นอันดับสองและของลูกค้าเป็นอันดับสาม สาระสำคัญแห่งมาตรฐานวิชาชีพได้แก่ • การรู้ซึ้งและปรับใช้ความรู้การประเมินค่าทรัพย์สิน • การดำเนินการประเมินค่าทรัพย์สินตามกระบวนการที่ครบถ้วน ถูกต้อง • การแสดงวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินที่เข้าใจได้ • การจัดทำรายงานที่ชัดเจนถึงวัตถุประสงค์ ประเภทรายงานและนำความรู้ กระบวนการและวิธีการมาแสดงอย่างชัดเจน ถูกต้อง ในการสร้างและจัดทำมาตรฐาน ควรจะจัดแบ่งนักประเมินตามระดับที่แสดงไว้ในการจัดการศึกษาตามข้อ 1 และมีการควบคุมการปฏิบัติงานอย่างเข้มงวด ใกล้ชิดและจริงจังโดยองค์กรควบคุมวิชาชีพ สิ่งที่ควรเน้นให้เห็นความสำคัญก็คือ นักประเมินในฐานะปัจเจกบุคคล ที่ไม่ใช่เน้นที่ตัวบริษัทประเมินหรือหน่วยงานของนักประเมิน มุ่งพัฒนานักประเมินรายบุคคลและทำให้เขาเป็นอิสระในความเห็นทางวิชาชีพที่เป็นกลางในองค์กรเพื่อป้องกันการครอบงำ

3. องค์กรควบคุมทางวิชาชีพ แนวคิดองค์กรควบคุมก็คือการมีตัวแทนของนักประเมินจากทุกส่วนเป็นตัวแทน และความเป็นอิสระมีความเห็นที่เป็นกลาง ทั้งนี้ส่วนหนึ่งอาจมีภาคราชการกำกับหรือมีกฎหมายกำกับ และแม้จะยังไม่มีก็สามารถควบคุมกันเองอย่างโปร่งใสได้ถ้าร่วมใจกัน ต่อโครงสร้างองค์กร ควรมีคณะกรรมการบริหาร ที่ประกอบด้วยตัวแทนจากทุกฝ่ายทั้งภาครัฐบาล สถาบันการเงินและบริษัทเอกชนที่รอบรู้ด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน นอกจากนี้ยังควรมีคณะที่ปรึกษาผู้ทรงคุณวุฒิ ถัดจากคณะกรรมการบริหาร ก็ควรมีการตั้งคณะอนุกรรมการฝ่ายต่าง ๆ เช่น ฝ่ายวิชาการ-ฝึกอบรม เผยแพร่ สมาชิก มาตรฐานวิชาชีพ รับเรื่องราวร้องทุกข์ และควบคุมการปฏิบัติงาน เป็นต้น นอกจากนี้ยังควรมีการจัดตั้งกลุ่มตัวแทนตามที่มาของนักประเมิน เช่น กลุ่มนักประเมินจากบริษัทประเมิน สถาบันการเงิน กรมที่ดิน สถาบันศึกษา เป็นต้น การควบคุมภายในของแต่ละองค์กรต้องมีการกำหนดมาตรการที่ชัดเจน ตั้งแต่การคัดเลือกพนักงาน การอบรมภายใน การสุ่มตรวจสอบงานทุกร้อยละ 5-10 โดยมุ่งหวังให้นักประเมินมีความเป็นอิสระทางวิชาชีพและความเป็นกลางทางวิชาการโดยเคร่งครัด องค์กรควบคุมต้องได้รับมอบอำนาจจากภาคราชการและนักประเมินทั้งหลายให้สามารถรับสมาชิกที่มีคุณภาพ มีการลงโทษตามควรแก่ฐานานุรูป

4. ฐานข้อมูลเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน ข้อมูลเหล่านี้ได้แก่ • ข้อมูลภาคราชการ เช่น ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ผังเมืองและข้อกำหนดตามกฎหมาย การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เป็นต้น • รายงานประเมิน โดยอาจสรุปย่อบางส่วนร่วมกันของรายงานทั้งหลาย ในลักษณะ pool database เพื่อประโยชน์ในการประเมินและการตรวจสอบเบื้องต้น (อย่าเกรงเรื่องเสียลับจนเกินไป) • โครงการวิจัยต่อเนื่องเพื่อทราบสถานการณ์ตลาดและการเปลี่ยนแปลงมูลค่าทรัพย์สิน เช่น โครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศมีอยู่ราว 8,000 แห่ง ถ้าสำรวจแห่งละ 1,000 บาท ก็เป็นเงิน 8 ล้านบาทต่อครั้ง ปีละ 2 ครั้งก็เป็นเงิน 16 ล้านบาทเมื่อเทียบกับมูลค่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้วถือว่าต่ำมาก นอกจากนี้ควรมีการกำหนดให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินอย่างถูกต้องทุกครั้งที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ซึ่งอาจเริ่มจากทรัพย์สินที่มีมูลค่า 1 ล้านบาทขึ้นไปก่อน เพื่อให้มีจำนวนไม่มากเกินไปนัก การนี้จะทำให้มีฐานข้อมูลที่ถูกต้อง ต่อเนื่อง โดยค่าใช้จ่ายมาจากรัฐบาล ด้วยรัฐบาลจะได้ภาษีมากขึ้นนั่นเอง สิ่งจำเป็นเร่งด่วน 1. การรวมนักประเมินจากทุกฝ่ายเข้าด้วยกัน ทั้งภาครัฐบาล ภาคสถาบันการเงินและภาคบริษัทประเมินเพื่อร่วมพัฒนาวิชาชีพ โดย • กำหนดมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพที่ละเอียด ชัดเจนให้เป็นที่ยอมรับและใช้กันทั้งวงการ • จัดตั้งคณะอนุกรรมการเพื่อแก้ข้อขัดแย้งทางธุรกิจของบริษัทประเมิน • จัดตั้งคณะอนุกรรมการรับเรื่องราวร้องทุกข์ สำหรับกรณีการประเมินที่ไม่ถูกต้อง เป็นต้น 2. การกำหนดค่าจ้างและบริการ ค่าจ้างในบางกรณีมีความแตกต่างกันอย่างมาก การเลือกใช้บริการก็อาจขึ้นกับความพึงพอใจเฉพาะ จนอาจเกิดกรณีการฉ้อฉลได้ ข้อควรดำเนินการได้แก่ • กรณี NPL ที่สถาบันการเงินต้องเสียงบประมาณมากเพื่อการนี้ ควรมีการกำหนดค่าจ้างที่แน่ชัดและเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย เช่น 0.01% ของมูลค่าที่ประเมินได้ • กรณีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ควรกำหนดค่าจ้างประเมิน 0.05% ของมูลค่า 80% ของค่าจ้างนี้แบ่งให้บริษัทประเมิน 2 แห่งเท่ากัน อีก 20% แบ่งให้คณะกรรมการตรวจสอบซึ่งได้แก่ผู้ทรงคุณวุฒิที่ได้รับแต่งตั้งเป็นครั้ง ๆ ไปในแต่ละงาน • การว่าจ้าง ควรให้เกิดความเป็นธรรม กรณีที่มีการประกาศรายชื่อบริษัทที่ได้รับการรับรองแล้ว จะมีศักดิ์และสิทธิเท่าเทียมกัน จะให้มีการเลือกที่รักมักที่ชังไม่ได้ การเลือกอาจใช้วิธีจับฉลากยกเว้นเมื่อบริษัทใดไม่ประสงค์/ไม่พร้อมจะรับงานก็สามารถผ่านไปรายอื่น ๆ ได้ • ถ้าส่งงานล่าช้าอาจมีการปรับ ความผิดพลาดจากการประเมินอาจคิดเป็น 5-10 เท่าตัวของค่าจ้างที่จ่ายไป และจะไม่ได้รับงานตามระยะเวลาที่กำหนด และในกรณีฉ้อฉล ควรมีการลงโทษสถานหนัก 3. Keymen ต้องร่วมใจกัน การพัฒนาวิชาชีพให้ได้มาตรฐานในระยะยาว อาจต้องใช้เวลานาน โดยเฉพาะการบ่มเพาะนักประเมินใหม่ๆ แต่การแก้ไขขั้นรากฐาน เราเริ่มได้แต่วันนี้ บุคคลสำคัญในสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย สมาคมนักประเมินราคาอิสระ ในสถาบันการเงินชั้นนำทั้งหลาย ตลอดจนผู้ทรงคุณวุฒิสำคัญในวงการประเมิน ซึ่งมีอยู่ไม่มากนัก เมื่อมาร่วมใจกันแก้ไขปัญหาและวางรากฐานการพัฒนาวิชาชีพร่วมกัน ความสำเร็จย่อมบรรลุไปกว่าครึ่งแล้ว ความสำเร็จสำคัญที่การเริ่มต้น